房貸銀行對保注意事項 & 準備資料
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銀行對保注意事項 - 對保前
房貸在銀行對保時主要還是在確認貸款人的還款能力，
建議預計買房前就可以開始注意自己的信用評分，
以下是我筆記了幾個可能影響評分的行為包括有：
- ✅ 銀行帳戶交易紀錄近半年穩定的工作收入
- 信用卡信用評分
- ✅ 帳單是否準時繳費
- ✅ 帳單金額是否全額繳款
- ⚠️ 帳單每月金額是否過高
- ⚠️ 避免申請信用卡帳單分期
- ⚠️ 避免使用信用卡預借現金(顯示有急迫的現金需求)
- ⚠️ 避免股票違約交割
- ⚠️ 是否還有其他貸款(若負債比過高銀行可能視為影響還款能力)
- ⚠️ 避免有票據不良信用(支票通常是自營商在使用)
銀行對保注意事項 - 對保時
房貸一旦開始就是陪伴我們二、三十年的事，
大家一定都希望貨比三家貸到最划算的哪一間，
但是一定要注意：
⚠️ 提出房貸申請建議不要超過三間
各家銀行在拉聯徵時都會有紀錄，
如果申請多家銀行或分批送件申請在銀行的角度可能被視為別家銀行都沒有核准申貸，
是不是貸款人有信用不良的疑慮。
銀行對保注意事項 - 對保後
即使銀行已通知貸款申請通過了也要注意，
在銀行正式撥款前還是要維護好自己的信用狀況，
銀行有可能會再度進行聯徵回查：
⚠️ 聯徵回查看是否有其他聯徵紀錄(避免貸款人重複申貸)
⚠️ 對保後到驗屋、複驗、交屋正式撥款前的時間如果拉的太長也會再度確認
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銀行對保要準備什麼資料？
建商通知對保的文件有提醒準備的資料，
以及後續我們有補件的資料，
我們當時還有多印、多申請以備不時之需，
有部分最後是沒有用到提供給大家參考：
- 身分證影本
- 健保卡或駕照影本
- 印章
- 戶口名簿影本
- 扣繳憑單影本
- 在職證明
- 薪資轉帳戶存摺近半年交易明細影本
- 戶籍騰本 （可至戶政事務所申請）
- 財產資料歸屬清單 （可至國稅局申請）
- 房屋買賣合約書掃描檔
- 已支付款項給建商的票據收據
房貸銀行怎麼選？3 步驟法選出最適合的銀行
步驟 1 比較各家銀行的方案
我們購買的房子是預售屋，
通知對保前建商有寄來一封信件，
裡面是共六家銀行針對建案住戶提供的優惠貸款專案；
且六家銀行中也有我們公司配合的薪轉銀行，
所以我們就走和建商配合的對保流程。
多數人選擇房貸銀行的 3 種類型：
- 工作薪轉的銀行
- 最常往來或主要存款的銀行
- 建案有專案配合的銀行
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先整理列出各家銀行的方案細節
銀行的傳單上通常會列出方案的內容，
我們先把各項細節整理成表格以便比較；
傳單上也會有承辦人的聯絡方式，
有不清楚的地方就可以先打去問。
舉例我列出的項目包括：
- 銀行名稱
- 可貸款的最高成數
- 是否有寬限期
- 最高的還款年限
- 貸款利率
- 計算方式是一段或多段利率
- 總費用年百分率
- 攤還類型(本金攤還、本息攤還)
- 是否有手續費
- 是否有開辦費
- 是否有設定費
- 是否有限制清償時間
- 提前清償是否有違約金
- 是否有青年首購優惠貸款
步驟 2 我們的篩選方法與加分項
方法 A - 需求篩選法
例如我們的首要需求是貸款成數高一點，
次要需求是寬限期長一點，
從需求選出符合的銀行，
其餘不符資格的銀行刪去。
方法 B - 優惠篩選法
依照用前面步驟 1 整理的表格比較最優惠的銀行，
可以用像 591 的房貸試算器工具，
試算各方案每月負擔的還款金額，
或試算利率後加上其他零零總總的手續費等做驗證，
加總後最高分或划算的勝出。
方法 C - 穩當當篩選法
選擇方案中對自身條件最穩當當、過關機率最大的銀行，
例如我們的是最穩妥的薪轉銀行方案。
最後我們選擇兩間銀行同時送件，
第一順位銀行是需求篩選法出來的銀行，
加分項是平時都使用他們的信用卡，
因此信用評分可能可以加分。
第二順位是穩當當篩選法的銀行，
加分項是薪轉往來銀行，
因此穩健的收入來源與紀錄可能會加分。
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步驟 3 模擬備案 Plan B
買第一間房子我們幾乎梭哈將所有的積蓄投入，
但是後面還會有迎面而來的裝潢、家電等開銷，
最終貸到哪一間銀行都可能影響我們的現金流，
尤其裝潢到入住前我們還得同時付現在租屋處的房租，
因此篩選出兩個銀行後我們先模擬備案。
模擬情境 1 - 申請結果
如果第一順位的銀行不貸款給我們怎麼辦？
遞補順位的銀行條件能滿足我們的需求嗎？
或是如果銀行沒有給我們想要的成數、或寬限期等，
會不會影響到我們的資金規劃或是生活？
小補充：
銀行可能會將貸款成數、寬限期、攤還類型作為籌碼，
舉例可多貸成數就可能沒有寬限期，
或舉例有寬限期就可能不適用本金攤還。
模擬情境 2 - 心態調適
如果不像我們預算這麼緊的人也可以作為心態的調適，
我們還是預先假設順位第一的銀行沒有通過的情境，
如此一來即便與期待有出入也不會因此大受打擊，
因為我們已經在心裡排演過了。
模擬情境 3 - 貸款資格不足
如果銀行需要我有保人那我能請誰幫忙？
通常保人也需要有穩定的工作所得、信用評分，
避免事發突然找不到人幫忙，
因此可以事先和合適的人選說好。
銀行對保流程
還沒驗屋前就對保的驚魂記
對保時間是在通知驗屋前約一個月，
當時房屋的使用執照還沒有下來，
有的人說建商這樣不符合流程，
對保時會簽一張直接撥款及授權取款同意書，
若是核貸通過銀行就可以撥款給建商，
對於我們還沒有驗屋的人很沒保障，
且建商合約書有一條例表示「買方不得通知金融機構終止撥付貸款金額予賣方。」
也有的人說這樣只是建商縮短流程讓銀行端先進行收件，
等使用執照一下來銀行端就可馬上作業比較快，
且使用執照未下來前銀行沒辦法設定抵押權，
沒有抵押權銀行不會放款，
銀行的承辦人也口頭表示要放款時會與我們確認同意後才放款。
即便兩者聽來都有道理我們首購菜鳥還是好緊張啊。
結果硬著頭皮對保完成後，
隔兩個星期使用執照下來了，
再隔一個星期銀行也才動起來審核了，
照會前銀行會先電話提醒即將照會請你留意來電，
照會時也會再次口頭確認你的身分、要貸款的金額、還款年限等細節，
細到連存摺交易的往來都有稍微問一下。
不到一個禮拜銀行的整個流程就跑完了很快，
照會完隔天傍晚就通知通過了，
終於放下心中大石頭。
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前往對保當天的流程
代銷事先有幫我們先預約好日期、時段，
雖然是集體對保但時間都有錯開，
當天先到銷售中心報到(建案裡的某一戶)，
第一關是代書的桌子區聊一聊然後簽名簽名簽名，
第二關是火災險、地震險的桌子區聊一聊然後簽名簽名簽名(有點強行銷售的感覺)，
第三關是到我們首選銀行區聊一聊然後簽名簽名簽名(建案裡的某一戶)，
第四關是到我們次選銀行區聊一聊然後簽名簽名簽名(建案裡的某一戶)，
最後一關是回到銷售中心繳錢繳暫收款。
以上是我們首購菜鳥的經驗分享，
謝謝你耐心看到最後，
趁著金魚腦還沒忘記趕快記下來等以後買第二間的時候可以複習(咦)，
是未來親友弟弟妹妹要買房時可以參考，
希望對大家也有點幫助喔。